Makler haftet nicht für Steuernachzahlung

Ein Immobilienmakler ist grundsätzlich nicht verpflichtet, seine Auftraggeber beim Immobilienkauf steuerrechtlich zu beraten. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies mit diesem Urteil die Schadensersatzklage einer Privatverkäuferin ab, deren Maklerin sie nicht auf die Spekulationsfrist hingewiesen hatte.

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers ist sehr umfangreich. Schon längst beschränken sich seine Aufgaben nicht mehr auf reine Nachweis- und Vermittlungstätigkeiten. Ein versierter Makler bietet darüber hinaus Beratung und Betreuung rund um die Immobilie an. Doch was darf der Kunde erwarten und wo enden die Pflichten des Maklers?

Um diese Frage ging es im Juli 2018 bei der Klage einer Immobilienverkäuferin gegen eine Maklerin, die sie beschuldigte, ihrer Auskunftspflicht nicht nachgekommen zu sein (BGH I ZR 152/17). Das Finanzamt hatte eine Steuernachzahlung von rund 48.000 Euro aus dem Veräußerungsgewinn der Klägerin gefordert, da die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war.

Anfang 2004 hatte die Klägerin das Anwesen in Krefeld mit acht vermieteten Wohnungen für 170.000 Euro gekauft. Im Mai 2013 beauftragte sie die Maklerin, einen Käufer zu finden. Bereits zwei Monate später, im Juli 2013, wurde das Anwesen für 295.000 Euro verkauft. In diesem Falle rächte sich die Eile, die die Verkäuferin der Maklerin auferlegt hatte. Denn hätte sie ein halbes Jahr länger gewartet, wäre die Spekulationspflicht abgelaufen.

Verkäuferin forderte Schadensersatz.

Die Verkäuferin verklagte die Maklerin daraufhin auf Schadensersatz, da diese verpflichtet gewesen sei, auf die nicht verstrichene Spekulationsfrist hinzuweisen. Doch sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht wiesen die Klage ab.

Die Klägerin gab nicht auf und zog vor den Bundesgerichtshof, doch auch dieser verneinte den Schadensersatzanspruch. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB* stehe ihr kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Der Beklagten sei keine Pflichtverletzung anzulasten, denn ein Immobilienmakler habe grundsätzlich keine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung im Rahmen eines Immobilienverkaufs. „Die Annahme einer generellen Pflicht des Maklers, über steuerrechtliche Aspekte einer erwogenen Transaktion aufzuklären, dehnte dessen Pflichten unzumutbar aus“, heißt es wörtlich in der Begründung.

Berechtigt, aber nicht verpflichtet.

„Makler sind zwar gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten (…), sie sind dazu aber gegenüber dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.“

Eine Beratungspflicht bestehe nur, wenn dies vertraglich vereinbart wurde oder wenn der Makler sich in Steuerfragen als Fachmann/frau geriert habe und/oder der Auftraggeber erkennbar rechtlicher Belehrung bedürfe. Zu besondere Beratung und Aufklärung ist der Makler auch dann verpflichtet, wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet. Im vorliegenden Fall lag aber keine dieser Ausnahmen vor.

Anders läge der Fall übrigens, wenn die Verkäuferin ihre Immobilie selbst bewohnt hätte, denn dann greift die Spekulationssteuer nicht.

Quellen: *siehe gesetze-im-internet.de, haufe.de, juris.bundesgerichtshof.de, faz.net, kostenloseurteile.de