Mythen über das Mietrecht halten sich hartnäckig. Doch müssen Vermieter wirklich den dritten Nachmieter akzeptieren, und dürfen Wände schwarz gestrichen werden?
Sollten sie ein Ranking über die wichtigsten Irrtümer erstellen, hätten wohl selbst eingefleischte Mietrechtsexperten ihre Probleme. Gerade wenn es um die Rechte und Pflichten gegenüber Nachbarn und Vermietern geht, haben die Deutschen noch immer ihre ganz eigenen Vorstellungen von Recht und Gesetz. Viele Gerüchte, Halbwahrheiten und Irrtümer halten sich bereits seit Jahrzehnten hartnäckig. Ein Grund mag die Flut von Urteilen sein, der Bundesgerichtshof prägt seit Jahren das deutsche Mietrecht mehr als der Gesetzgeber.
Nebenkosten, Wohnflächenberechnung, Mietminderung – all das beschäftigt in schöner Regelmäßigkeit die Karlsruher Richter. Ganz oben auf der Urteilsliste stehen nach wie vor Fragen rund um die Renovierungspflicht. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass zwei Drittel aller Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Und dennoch halten sich Fehlvorstellungen hartnäckig.
1. Nachmieter schaffen Freiheit
Die unbekannte Stadt lockt, die neue Bleibe ist schon fix und fertig. Dem Ortswechsel steht nichts mehr im Wege – wäre da nicht die Kündigungsfrist der alten Wohnung. Der gemeine Mieter glaubt sich bestens informiert und weiß: „Wer seinem Vermieter drei Nachmieter stellt, kann den Mietvertrag ohne Kündigungsfristen beenden.“
Die Sache hat nur einen Haken: Auch wenn die „3-Nachmieter-Regel“ bei vielen schon fast zum Allgemeinwissen gezählt wird – es gibt sie nicht und es hat sie nie gegeben! Selbst wenn der Mieter drei potenzielle Mieter präsentiert, muss der Vermieter einer Kündigung des Mietvertrags ohne Beachtung der sonst üblichen Kündigungsfristen nicht zustimmen.
„Verträge sind einzuhalten“ – Ein alter Rechtsgrundsatz. Das gilt vor allem für befristete Verträge, in denen der Mieter sich verpflichtet hat, die Wohnung für eine bestimmte Dauer (ein, zwei oder vier Jahre) zu mieten oder auf sein Kündigungsrecht für eine bestimmte Dauer verzichtet. Nur mit dem Einverständnis des Vermieters kommt der Mieter früher raus.
Hoffnung auf mehr Flexibilität besteht nur in den folgenden Ausnahmefällen:
Die Nachmieterregel ist explizit im Vertrag aufgenommen. Dann muss sich der Vermieter daran halten. Der Mieter beruft sich auf einen Härtefall, etwa auf eine schwere Krankheit, einen berufsbedingten Wohnungswechsel oder Familienzuwachs. Dann kann das Recht auf vorzeitige Beendigung des langfristigen Mietverhältnisses bestehen, wenn der Mieter einen akzeptablen Nachmieter stellt. Vorausgesetzt, er steigt in den Vertrag ohne Änderungswünsche ein (Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB)
2. Untermieter sind generell verboten
Diese Aussage ist falsch. In vielen Fällen kann der Vermieter zumindest eine teilweise Untervermietung nicht untersagen. Man muss unterscheiden, ob der Hauptmieter die ganze Wohnung untervermieten oder nur einen Teil, etwa weil er eine WG gründen will. Ganz ohne Formalien lässt sich der Wunsch nach einem neuen Mitbewohner zwar nicht erfüllen. Wer untervermieten möchte, muss den Vermieter um Erlaubnis fragen, ordnet Paragraf 540 BGB an. Bleibt der Mieter in der Wohnung, muss der Eigentümer sein Einverständnis geben, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Mitbewohners hat (§ 553 BGB).
Beispiel: Der Mieter will nicht länger alleine leben oder befindet sich in einem finanziellen Engpass. Die Zustimmung kann der Vermieter in diesen Fällen nur verweigern, wenn die Mitnutzung durch den Partner oder dessen Familie unzumutbar ist. Eine Überbelegung braucht der Eigentümer nicht akzeptieren. Ehe- und Lebensgefährten darf der Mieter immer aufnehmen.
Überlässt der Mieter seine Wohnung vollständig einem Dritten, hat der Eigentümer ein Vetorecht. Verlagert der Mieter seinen Lebensmittelpunkt, liegt kein Fall der rechtlich erlaubten Untervermietung vor. Einen Fremden muss der Eigentümer nicht akzeptieren. Kommt er dem Mieter auf die Schliche, droht diesem sogar die fristlose Kündigung. Mehr noch: Auch wenn er schon längst in eine andere Stadt gezogen ist, bleibt der ursprüngliche Mieter weiter in der Pflicht, das Geld monatlich rechtzeitig an den Eigentümer zu überweisen. Schlampt also der Untermieter mit der Zahlung, muss der eigentliche Hauptmieter dafür geradestehen. Um sich schadlos zu halten bleibt ihm dann nur die Möglichkeit, notfalls die Miete einzuklagen.
3. Vermieter brauchen Zweitschlüssel
Welch eine Überraschung: Nach dem Joggen steht der Mieter unter der Dusche – und der Vermieter im Wohnzimmer. „Wollt nur schnell mal was nachschauen, ich dachte, Sie sind nicht da“ stammelt er verschämt mit Zweitschlüssel in der Hand. Der Vermieter hat weder Anspruch auf einen Zweitschlüssel noch auf ungenehmigten Zutritt zur Wohnung. Vereinbart der Vermieter etwas anderes im Vertrag, darf er die Räume nicht unerlaubt betreten. Tut er es doch, kann das als Hausfriedensbruch gewertet werden. Dem Mieter steht ein fristloses Kündigungsrecht zu. Er kann dann auch auf Kosten des Vermieters ein neues Schloss einbauen lassen.
Eine Ausnahme gilt für Notfälle: ist der Mieter verreist und hat er den Vermieter nicht über den Besitzer eines Zweitschlüssels informiert, darf der Vermieter die Wohnung betreten, wenn z.B. die Wasserleitung leckt oder ein Kabelbrand in dessen Wohnung schwelt („Gefahr im Verzug“)
4. Eine Feier im Monat ist erlaubt
Das Recht auf Party zählt zu den häufigsten Halbwahrheiten unter Nachbarn. Weder einmal, noch dreimal im Jahr, erst recht nicht einmal im Monat darf lautstark gefeiert werden. Bei allen Feiern, Grillund Fußballabenden müssen Mieter Rücksicht auf die Nachbarn nehmen. Dazu zählt das Einhalten der Nachtruhe ab 22 Uhr – vor allem draußen. Geht es innen leise weiter, können Nachbarn nichts entgegnen. Hält sich der Mieter hingegen nicht an die Regeln, können sie sich beim Eigentümer beschweren, der wiederum den Mieter abmahnen darf. Kürzen die genervten Anwohner im Haus wegen fortwährender Ruhestörung die Miete, muss der lärmende Nachbar für den Mietausfall geradestehen.
Übrigens: Nächtliches Duschen fällt nicht unter Ruhestörung. Miethäuser müssen so schalldicht sein, dass der Nachbar beim Toilettengang oder Mitternachtsduschen nicht aus dem Bett fällt. Ist das Haus bekanntermaßen hellhörig, sollten Nachbarn aber Rücksicht nehmen. Dauerduschen und Nachtwaschmaschinewaschen zählt übrigens zu den häufigsten Ärgernissen unter Nachbarn.
5. Auch Mieter können aufrechnen
Der Umzug in die neue Wohnung steht unmittelbar bevor, die finanzielle Belastung ist hoch – und die Versuchung groß, den Kostendruck mit einem kleinen – vermeintlich legalen – Kunstgriff zu minimieren. „Ich zahle keine Miete mehr. Soll er sich’s doch von der Kaution nehmen.“ – Wer nach dieser Maxime verfährt, kann sich schnell eine Menge Ärger einhandeln. Der Vermieter hat bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses Anspruch auf den Mietzins, eine Aufrechnung mit der Kaution ist nicht erlaubt.
Zahlt der Mieter nicht, schalten konsequente Vermieter die Gerichte ein und versenden einen Mahnbescheid. Reagiert der Mieter darauf nicht binnen zwei Wochen, droht sogar ein Besuch des Gerichtsvollziehers.
Ebenfalls weitverbreitet ist die Vorstellung, dass die Mieter unter dem Jahr die Zinsen der Kaution fordern dürfen. Falsch! Zinsen zählen zur Kaution, beides dient als Sicherheit für den Vermieter. Sie müssen nicht vorher ausbezahlt werden (§ 551 Absatz 3 Satz 4 BGB). Hat der Vermieter Ansprüche gegen Mieter, kann er auch die Zinsen einbehalten. Läuft alles glatt, bekommen Mieter nach ihrem Auszug Kaution nebst Zinsen zurück.
6. Steuern zahlt immer der Eigentümer
Für die meisten Mieter ist die jährliche Aufstellung der Nebenkosten, auch Betriebskostenabrechnung genannt, kein Grund zur Freude. Trotz monatlicher Vorauszahlungen fordert der Vermieter einen Nachschlag. Es ist nicht verwunderlich, dass kluge Mieter eifrig die Rechnungsposten auf Unzulässiges kontrollieren.
Jede zweite Abrechung in Deutschland ist fehlerhaft, berichtet der Mieterbund. Nicht immer könne man böse Absicht unterstellen. Vielfach wissen Vermieter nicht ausreichend Bescheid.
Das trifft allerdings im gleichen Maße auf viele Mieter zu. Schnell ist der Rotstift bei Versicherungen und Grundsteuer gezückt – zu Unrecht. Sachund Haftpflichtversicherungen für das Mietshaus und die Grundsteuer darf der Eigentümer auf die Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist – in der Regel nimmt der Vertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug (§ 556 BGB).
7. Wenn die Maße nicht stimmen, mindert sich die Miete
Auf den ersten Besichtigungstermin nimmt kaum ein Mieter Metermaß und Zollstock mit. Zeigt sich jedoch nach Vertragsschluss beim Abmessen eine Differenz zur ausgewiesenen Wohnfläche, fühlen sich Mieter getäuscht. „Ich kürze die Miete“, sagen sich viele und zahlen ohne Beratung einfach weniger.
Das Recht auf Mietminderung unterliegt strengen Anforderungen. Es muss eine mindestens um zehn Prozent abweichende Größe vorliegen, damit eine Minderung vor Gericht standhält (BGH-Urteil Az. VIII ZR 133/03). Fehlen der ausgewiesenen 120-Quadratmeter-Wohnung zehn Quadratmeter, dürfte das noch im Rahmen sein.
Aber auch bei der Berechnungsmethode müssen Mieter aufpassen: Ist im Mietvertrag eine andere Wohnflächenberechnung als die Standardmethode vereinbart, kann der Mieter die Miete wegen einer Flächenabweichung in Folge der Berechnung nach der Standardmethode nicht mindern. „Wenn die Galerieetage mit Dachschräge im Mietvertrag als vollwertige Wohnfläche vereinbart ist, kann der Mieter keine Mietminderung geltend machen.
8. Auch Mietverträge lassen sich widerrufen
Manche Mieter denken, sie könnten sich noch vom bereits unterschriebenen Vertrag lösen, wenn sie nur schnell genug zurücktreten oder glauben, dass sie jederzeit aus dem Mietverhältnis entlassen werden können. Für diese Rechtsauffassung gibt es allerdings keine Grundlage. Schon die alten Römer kannten einen Grundsatz, der bis heute das deutsche Recht durchzieht: Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten. Wer die voreilige Unterschrift unter dem Mietvertrag bereut, muss sich grundsätzlich an die Kündigungsfristen halten: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“ (§ 573 c BGB). Zeigt der Vermieter Verständnis, können Mieter mit seiner Zustimmung früher aus dem Vertrag entlassen werden. Zur Sicherheit sollten Mieter auf einem schriftlichen Aufhebungsvertrag bestehen, der das Ende des Mietverhältnisses angibt.
9. Wer auszieht, zahlt keine Miete mehr
Frisch verliebt zieht das Paar in die Wohnung, nach drei Jahren packt sie wieder ihre Sachen. „Mit der Wohnung habe ich nichts mehr zu tun“, denkt sie. Falsch gedacht!
Haben beide den Mietvertrag unterschrieben, sind beide auch nach der Trennung für die Wohnung verantwortlich. Der Vermieter darf von einem der beiden die Miete fordern, denn beide sind „Gesamtschuldner“.
Ausnahme: Lief die Wohnung nur auf ihn, muss er Miete und Renovierungspflichten beim Auszug allein schultern. Meist pochen Vermieter aber beim Vertragsschluss auf die Unterschrift beider Partner. Das bietet für sie mehr Sicherheit.
10. Mieter müssen mindestens einmal renovieren
„Zweimal streiche ich nicht“, sagt erbost ein Mieter, als der Vermieter beim Auszug auf die Schönheitsreparaturen pocht. „Schließlich habe ich die Wohnung ja auch unrenoviert übernommen“. Damit allein wird der scheidende Mieter die unliebsamen Malerarbeiten aber kaum vermeiden können.
Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht. Innerhalb der normalen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren könne der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden – ob die Wohnung zu Anfang renoviert war, ist egal.
Diese Regelung gilt aber nur, wenn die vertragliche Regelung wirksam und nicht zu starr gehalten ist. Liest sich der Passus im Mietvertrag so, dass der Mieter stets beim Auszug streichen muss, ohne dass es auf den Zustand der Wohnung ankommt, ist die Klausel unwirksam. Folge: Der Mieter muss nicht streichen, wie der Bundesgerichtshof in vielen Entscheidungen klargestellt hat.
Unwirksam sind auch Vertragsklauseln, nach denen der Mieter stets beim Auszug renovieren muss oder Farben und Tapete für Renovierungsarbeiten während der Mietzeit vorgeschrieben werden. Wer seine Wohnung schwarz anstreicht, verpasst dem Vermieter beim Gelegenheitsbesuch möglicherweise einen Schrecken. Gegen die Rechtsprechung aus Karlsruhe verstößt er nicht.
Klauseln, die dem Mieter während der Mietzeit zu bestimmten Farbarten und -tönen oder Tapeten verpflichten, hat der BGH in schöner Regelmäßigkeit gekippt, zuletzt im Sommer 2009. Auf Nummer sicher geht jedoch, wer beim Auszug dezente Farbtöne für den Anstrich wählt. Zerstören die Knallfarben die Substanz der Wand oder wird die Wohnung dadurch unvermittelbar, können Vermieter Schadenersatz fordern.
11. Die Miete steigt mit dem Ölpreis
Alles wird teurer, beklagen Vermieter und Mieter gleichermaßen. Müllgebühren, Strom, Heizung und die Preise der Handwerker steigen von Jahr zu Jahr. Doch darf der Vermieter das gestiegene Preisniveau auf den Mieter umlegen? Nein!
Die Ausgaben für Abwasser oder Heizöl werden mit den monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen bezahlt. Steigen die Kosten unter dem Jahr stark an, darf der Eigentümer weder die Nebenkostenvorauszahlung noch die Miete erhöhen.
Einzig mit der Jahresendabrechnung darf er das gestiegene Preisniveau auf den Mieter umlegen.
Von den Nebenkosten zu unterscheiden ist die eigentliche Miete. Sie darf nur in engen Grenzen angehoben werden. Will der Vermieter die Miete auf die Vergleichsmiete erhöhen, muss er das entweder mit dem aktuellen Mietspiegel, drei höheren Vergleichsmieten oder mit einem Sachverständigengutachten begründen.
12. Der Flur gehört zur Wohnung
Die Schlammstiefel und Stinketurnschuhe müffeln vor der Wohnungstür, der Wochenmüll begrüßt den Nachbarn regelmäßig neben seinem Eingang: Wer denkt, das sei in Ordnung, irrt gewaltig! Selbst wenn sich niemand gestört fühlt und genügend Platz vorhanden ist, ist das Abstellen von Gegenständen schon aus feuerschutzrechtlichen Gründen im gesamten Treppenhaus grundsätzlich unzulässig.
Argument: Der Raum vor dem Eingangsbereich ist nicht mitvermietet, gehört also nicht dem Mieter. Kein Problem ist es allerdings, wenn der Mieter kurzfristig ein paar Schuhe oder einen Regenschirm auf die Fußmatte stellt. Kulante Vermieter sagen meist nichts, wenn es den Gesamteindruck des Treppenhauses nicht stört – dulden müssen sie es nicht. Eine wichtige Ausnahme haben die Gerichte jedoch festgelegt: Kinderwagen dürfen im Treppenhaus abgestellt werden, wenn sie nicht den Weg versperren. Auch Gehhilfen oder Rollstühle dürfen vor der Tür stehen, wenn es nicht stört.
