Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden. Nun gilt es einen Kaufvertrag formulieren zu lassen, und die Ergebnisse Ihrer Verhandlungen darin rechtlich sicher zu fassen. In einem Vertrag, der die Interesse beider Parteien bekundet.
Häufig hört man jetzt: “Um die Verträge muss ich mich nicht kümmern. Das veranlasst ja der Käufer und der Notar prüft alles!”
Doch Vorsicht: Der Notar beurkundet Ihren Willen. Er prüft auch die rechtliche Zulässigkeit Ihrer Vereinbarungen und kümmert sich um den regulären Ablauf des Eigentumsüberganges.
Aber: Überlassen Sie nicht die Ausgestaltung des Vertrages ausschließlich dem Käufer. Auch Sie sollten sich mit dem Notar beraten, damit Ihre Interessen gewahrt werden!
Sicherheit
Die Tatsache, dass ein regulärer Immobilienverkauf beim Notar beurkundet werden muss, gibt Ihnen eine große Sicherheit. Zumindest formelle Fehler können hier kaum passieren. Der Notar ist ein neutraler Berater. Etliche Passagen in Kaufverträgen über Grundstücksgeschäfte werden standardisiert verwendet, und bieten Ihnen Gewähr, dass alles mit rechten Dingen zugeht.
Auch um die Abwicklung der behördlichen Schritte, das Einholen von Negativzeugnissen, den Eintrag einer Auflassungsvormerkung sowie die Umschreibung des Eigentums kümmert sich das Notariat. Es wird auch den Käufer zur Zahlung anweisen, wenn alles soweit ist. Um diese Dinge müssen Sie sich also nicht kümmern, und das verschafft Sicherheit.
Besondere Vereinbarungen
Neben den üblichen und nötigen Abschnitten eines Kaufvertrages können aber zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden. Dies umfasst beispielsweise besondere Zahlungsmodalitäten, Übergabezeitpunkt, Anzahlungen, mit verkauftes Inventar, vom Verkäufer zu erbringende Leistungen und vieles andere mehr.
Alle diese Vereinbarungen werden vom Notar auf deren rechtliche Zulässigkeit geprüft. Der Notar kann aber nicht wissen, ob der Inhalt der Vereinbarung tatsächlich dem entspricht, was Sie im Vorfeld ausgehandelt haben. Deshalb gilt: Überlassen Sie nicht dem Käufer die Ausgestaltung des Vertrages, sondern bringen Sie sich mit ein. Bestimmen Sie gemeinsam einen Notar Ihres Vertrauens, besprechen Sie sich mit ihm oder dem zuständigen Sachbearbeiter, und lassen Sie sich alle Regelungen in Ihrer Tragweite genau erläutern. Dann kann eigentlich nichts mehr schief gehen.
Einige wichtige Punkte des Kaufvertrages:
Personalien
Der Notar wird sich vor der Beurkundung von der Identität der Beteiligten überzeugen. D.h. Sie als Verkäufer sowie auch die Käufer müssen sich mit gültigen Ausweispapieren zum Notartermin einfinden. Der Notar vergewissert sich, dass alle Beteiligten der deutschen Sprache mächtig sind und damit den Inhalt des Vertrages verstehen können.
Auflassungsvormerkung
Nach dem Abschluss eines Kaufvertrages wird der Notar im Grundbuch Ihrer Immobilie eine sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Sie können sich das als eine Art Reservierung vorstellen. Sie bedeutet, dass der Anspruch des Erwerbers auf Ihre Immobilie namentlich eingetragen wird. Sie können danach keine weiteren Eintragungen im Grundbuch veranlassen, ohne dass der Käufer zustimmt.
Die Eintragung dieser Vormerkung ist in der Regel auch eine der Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises. Sie dient als Sicherheit für den Käufer.
Zahlungstermin/Fälligkeit
In der Urkunde wird neben dem Kaufpreis und den Zahlungsmodalitäten auch festgelegt, zu welchem Termin und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird.
In der Regel wird vereinbart, dass die Fälligkeit dann eintritt, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und die Löschung aller nicht übernommenen Lasten (z.B. Grundschulden) im Grundbuch sichergestellt ist.
Auch kommt es häufig vor, dass zusätzlich ein genaues Datum eingetragen wird, vor dem die Zahlung nicht zu leisten ist. Weitere Bedingungen können vereinbart werden.
Um die Auflassungsvormerkung und die Bewilligung zur Löschung von Lasten kümmert sich der Notar. Es ist aber möglich, dass Sie sich selbst mit Ihrer Bank in Verbindung setzen müssen, um die Voraussetzung für die sogenannte Pfandfreigabe zu schaffen. Sprechen Sie hierzu mit Ihrem Bankberater und dem Notar.
Belastungsvollmacht
Die meisten Immobilien werden von einer Bank finanziert. D.h. der Käufer wird nicht direkt an Sie bezahlen, sondern Sie erhalten das Geld von einer Bank.Da die Immobilie ja noch Ihnen gehört, kann der Käufer noch keine Grundschuld im Grundbuch eintragen, die seiner Bank als Sicherheit für den Kredit dient. Daher werden Sie in der Regel eine Belastungsvollmacht erteilen, die der Bank ermöglicht bereits eine Sicherheit zu erlangen.
Dieses Verfahren ist absolut üblich, aber recht kompliziert. Der Notar kann Ihnen aber genau erklären, wie Ihre Sicherheit dabei gewährleistet wird, indem die Bank nur an Sie bezahlen darf.
Weitere Vereinbarungen
Alle Vereinbarungen zum Verkauf einer Immobilie müssen in der Kaufurkunde niedergelegt werden. Nebenabsprachen sind nicht erlaubt, und gefährden die Gültigkeit des gesamten Vertrages.
Wir können Ihnen an dieser Stelle nur einige Hinweise geben auf was Sie achten sollen. Wir könnten daher nicht eine Beratung durch den Notar ersetzen. Nehmen Sie sich die Zeit, den Vertragsentwurf genau zu studieren, und lassen Sie sich erläutern, was Ihnen nicht auf Anhieb klar ist.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!
