Schäden an Wohnungen und Mietrückstände über 25.000 €. Mehr als 18 Monate bis eine Wohnung nach einer Räumungsklage wieder vermietet werden kann. Lassen Sie Ihre Immobilie nicht zum Schreckgespenst werden. Wir geben Ihnen Tipps, worauf Sie achten sollten, und welche Möglichkeiten Sie im Ernstfall haben.
Wir möchten Ihnen Tipps und Hinweise für Vermieter geben, die Sie vor Mietausfällen und Mietvandalismus schützen können. Der lange Verfahrensgang bei den Gerichten und mit den Gerichtsvollziehern bei der Räumung von Mietwohnungen sorgt für viel Kopfzerbrechen bei den betroffenen Eigentümern.
Einem geschickten Mieter, der die Miete nicht mehr zahlen will, kann es gelingen, das Verfahren quasi unendlich in die Länge zu ziehen. Von der Räumungsklage bis zur tatsächlichen Wiedervermietbarkeit der Wohnung vergehen oft mehr als 18 Monate. Mietrückstände und Schäden an der Wohnung belaufen sich häufig auf 25.000 Euro und mehr.
Auch als Vermieter stehen Ihnen Möglichkeiten offen, die Sie vor, während und nach dem Eingehen eines Mietverhältnisses nutzen können.
Informationen über den Mieter einholen
Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden.
In Betracht kommen Auskünfte aus der Creditreform oder Schufa oder mittels eines Fragebogens über persönliche Angaben des Mieters (Mieterselbstauskunft). Sehr sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter.
Nach der Neuregelung der gesetzlichen Grundlagen können auch Mieter selbst eine Auskunft von der Schufa erlangen und diese ihrem Vermieter bzw. dem Verwalter vorlegen.
Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung
Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Ehrliche Mieter sollten damit kein Problem haben.
Praktisch für Sie als Vermieter: Wird diese Miete nicht gezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.
Rechtzeitig abmahnen
Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt.
Eine im Wiederholungsfall ausgesprochene Kündigung wird auch durch vollständige Nachzahlung der Mietrückstände nicht unwirksam.
Schnell & richtig kündigen
Die fristlose Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Mieter überlängere Zeiträume in Verzug ist und die Beträge zwei Monatsmieten erreichen.
Weitgehend unbekannt ist aber, dass eine Kündigung auch schon dann möglich ist, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das bedeutet: in diesem Fall muss der Vermieter nicht zwei Monate warten, sondern nur bis zum Beginn des zweiten Monats. Hier können Vermieter und Verwalter also bereits erheblich Zeit sparen.
Die fristlose Kündigung sollte immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Durch Zahlungsausgleich wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.
Kommunikation als Schlüssel
Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitig Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten.
Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden. Die professionell gewerblichen Vermieter haben mit der vorbeugenden Arbeit mit Mietern bei Zahlungsverzug sehr gute Erfahrungen gemacht und konnten die Zahlungsrückstände dadurch deutlich verringern.
Auch den eigenen Anwalt sollte der Vermieter zunächst zum Gesprächskontakt mit dem Mieter und seinem Anwalt veranlassen.
Eine vergleichsweise Regelung – auch noch im Gerichtsverfahren – ist immer schneller und häufig auch kostengünstiger als ein Räumungsprozess mit anschließenden Vollstreckungsmaßnahmen.
Urkundenprozess
Macht der Mieter keine Mietminderung geltend, kann im Urkundsprozess eine schnelle Titulierung von Mietforderungen erwirkt werden, zumal der Mieter dann meistens nicht in das Nachverfahren übergeht.
Kürzere Räumungsfrist
Sie müssen eine Räumungsfrist nur bei Zahlung laufender Miete gewähren.
Im Räumungsprozess sollte zur Vermeidung einer langen Räumungsfrist auf den Beschluss des OLG Stuttgart 13 U 89/06 vom 07. Juli 2006 hingewiesen werden: Danach ist die Gewährung einer Räumungsfrist unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete für die Dauer der Räumungsfristen nicht gewährleistet ist.
Berliner Räumung
Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der sog. „Berliner Räumung“ gewählt werden.
Hierbei wird der Vermieter als Eigentümer der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden.
Durch die Rechtsprechung ist dieser Weg der Räumung für zulässig erklärt worden.
Direkter Transfer der Miete an Vermieter
Ist die zweckentsprechende Verwendung von Leistungen der ARGE Grundsicherung (früher: Sozialamt) für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten nicht sichergestellt, kann die Miete direkt an den Vermieter gezahlt werden. Mit Einverständnis des Mieters kann dies von vornherein vereinbart werden.
Bei sozialhilfebedürftigen Mietern sollte darauf gedrängt werden, dass auch die Kaution von dieser Stelle übernommen wird. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages geklärt werden.
Mietkaution gegen Mietnomaden
Vermieter bzw. Verwalter können die Übergabe der Wohnung an den Mieter verweigern, wenn er nicht gleichzeitig die erste Rate der Kaution leistet.
Statt einer Barkaution können Vermieter und Verwalter mit dem Mieter auch auf die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Hier erfolgt zusätzlich eine unabhängige Bonitätsprüfung der Mieter. Der Vermieter erhält sofort vor Übergabe der Wohnung die volle Kaution. Der Vermieter kann also doppelte Sicherheit und somit eine gute Vorbeugung gegen Mietnomaden erhalten.
Wir können Ihnen bei der Lösung dieser Probleme helfen.
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