Fachbeitrag des Monats: was unverheiratete Paare beim Immobilienkauf unbedingt beachten sollten

In Deutschland leben Millionen Paare ohne Trauschein zusammen. Das mag viele Vorteile haben, im Falle eines gemeinsamen Immobilienerwerbs gibt es jedoch einiges zu beachten, damit keiner der Partner im Falle einer Trennung oder beim Tod eines Partners benachteiligt wird.

Während Ehepartner in der Regel im Güterstand einer Zugewinngemeinschaft leben, gibt es für unverheiratete Paare keine Rechtssicherheit und damit auch keinen Wertausgleich. Vorbeugen und eine Menge Ärger ersparen kann man sich durch einen Partnerschaftsvertrag oder die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Grundsätzlich gilt: Die Eigentumsverhältnisse werden durch den Eintrag im Grundbuch bestimmt. Deshalb sollten sich beide Partner ins Grundbuch eintragen lassen. Haben sie unterschiedlich viel zum Kauf beigesteuert, kann statt der hälftigen Verteilung auch ein Beteiligungsverhältnis von zwei Dritteln zu einem Drittel oder z.B. von 90 zu 10 Prozent eingetragen werden.

Partnerschafts- oder Gesellschaftervertrag

Weitere Regelungen für den Fall einer Trennung können dann in einem notariell beurkundeten Partnerschaftsvertrag oder im Gesellschaftervertrag der GbR vereinbart werden. Hier kann festgehalten werden, ob die Immobilie verkauft werden soll bzw. wer ausziehen muss, wenn die Partner sich trennen und in welcher Höhe der Partner, der die Immobilie behält, den anderen entschädigen muss. Der Vertrag regelt auch, inwiefern etwaige Eigenleistungen eines Partners beim Bau oder Umbau einer Immobilie berücksichtigt werden.
Nicht zuletzt, um einer Wertminderung der Immobilie durch eine Zwangsversteigerung vorzubeugen, sollte der Vertrag die Interessen beider Partner bestmöglich berücksichtigen. Daher empfiehlt es sich, frühzeitig einen Notar zu konsultieren.

Erbvertrag und lebenslanges Wohnrecht

Zu den Eventualitäten, die zu bedenken sind, gehört auch der Tod eines der Partner. Gibt es keinen Erbvertrag, erben die leiblichen Kinder des Verstorbenen bzw. dessen Eltern den entsprechenden Anteil an der Immobilie. Selbst wenn der Lebensgefährte im Testament bedacht ist, steht nahen Verwandten ein gesetzlicher Pflichtteil zu – es sei denn, sie verzichten freiwillig darauf. Dieser beträgt immerhin die Hälfte des Anspruchs, den sie ohne Erbvertrag hätten. Das heißt: gehörte die Immobilie dem verstorbenen Partnern zur Hälfte, bekommen die Erben ein Viertel der Immobilie.
Auch das Finanzamt langt bei unverheirateten Paaren im Erbfall kräftig zu. Während sich der erbschaftssteuerliche Freibetrag bei Ehegatten auf 500.000 Euro beläuft, steht dem überlebenden Partner nur ein Freibetrag von 20.000 Euro zu.

Unser Tipp: Ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an der Immobilie ermöglicht dem überlebenden Partner die alleinige Weiternutzung der Immobilie, auch wenn Verwandte Miteigentümer der Immobilie sind. So lässt sich auch die Erbschaftssteuer umgehen.

Quellen: anwalt.de, ratgeber.immowelt.de, nanz- frage.net, anwaltsauskunft.de, wz.de, haufe.de