Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage

In Folge der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind Immobilienkredite günstig wie nie. Zieht man gleichzeitig die Unsicherheit der Altersrente in Betracht, liegt der Gedanke nahe, durch Kauf und Vermietung einer Immobilie langfristig ein Vermögen aufzubauen und so seinen Lebensstandard zu sichern.

Dazu kommt, dass Immobilien als sachwertuntermauerte Investition, nicht durch Inflation, Börsen- und Konjunkturschwankungen an Wert verlieren – ganz im Gegensatz zu anderen Kapitalanlagen. Doch damit die Rechnung auch wirklich aufgeht, gilt es einige Faktoren zu berücksichtigen.

Dies betrifft zunächst einmal die Finanzierung. Um die monatliche Belastung absehen zu können, sollte man so vorausschauend wie möglich, aber nicht zu ambitioniert planen. Das schließt auch Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben mit ein. Als Daumenregel gilt, dass Zinsen, Tilgung und ggf. Nebenkosten, falls die Wohnung nicht gleich vermietet wird, bei durchschnittlichem Verdienst nicht mehr als 45 Prozent des Nettolohns betragen sollten.
Wer von dem historisch niedrigen Zinsniveau auch langfristig profitieren möchte, sollte die Laufzeit so lange wie möglich festzuschreiben. (Derzeit liegen die Zinsen für ein Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit bei unter drei, für eine Laufzeit von 25 Jahren bei unter vier Prozent.)
Damit die Restschuld überschaubar bleibt, sollte die Tilgungsrate bei mindestens zwei Prozent liegen. der Einsatz von Eigenkapital beschleunigt den Vermögensaufbau, ist also sinnvoll – insofern der Immobilienerwerb nicht in erster Linie dazu dient, durch hohen Einsatz von Fremdkapital Steuern zu sparen (die monatliche Zinsbelastung ist steuerlich absetzbar).

Um Finanzierungsangebote vergleichen und eventuelle Risiken abwägen zu können, wendet man sich am besten an einen unabhängigen Fachmann.

Der zweite wesentliche Aspekt betrifft die Einschätzung Immobilie: Um ein Haus oder eine Wohnung zu finden, die im Wert steigt und Rendite abwirft – und das zu einem angemessenen Preis – sollte man über sehr gute Marktkenntnisse verfügen.
Da der Wert einer Immobilie von vielen unterschiedlichen Kriterien abhängt, empfiehlt es sich, einen ortskundigen Makler zu Rate zu ziehen, der die Grundstücks- und Immobilienpreise in dem betreffenden Gebiet kennt und beurteilen kann, ob der angesetzte Kaufpreis realistisch oder überzogen ist.
Damit das Standbein für die Altersvorsorge auch trägt, sind da noch die Zukunftsperspektiven zu bedenken: Wie werden Kaufpreise und Mieten sich, abhängig von Angebot und Nachfrage, voraussichtlich entwickeln? Wird der Kauf sich rentieren?
Jede langfristige Prognose ist reine Spekulation. Doch zumindest für die nächsten Jahre sehen die Immobilienforscher klare Tendenzen: Demnach werden die Mieten und Preise für Bestands-immobilien weiter steigen, besonders in mittelgroßen Städten mit über einer halben Million Einwohnern gibt es „Nachholeffekte“.

Quellen: Ratingagentur Standard & Poor’s,
Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW),
Berliner Institut für Bevölkerung u. Entwicklung.