Immobilienbewertung: Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens an einem bestimmten Standort an. Er wird meist in Form einer Preisspanne angegeben und man kann ihn aus Bodenrichtwertkarten oder -tabellen entnehmen, die von örtlichen Gutachterausschüssen auf der Grundlage aktueller Grundstücksverkäufe erstellt werden. Doch was genau ist der Anteil, den diese wichtige Kenngröße am Verkehrswert Ihrer Immobilie hat?

Insbesondere bei Verwendung des Sachwert- oder des Ertragswertverfahrens werden zur Berechnung des Immobilienwertes zwei Dinge theoretisch auseinanderdividiert, die eigentlich zusammengehören: der Wert des Grundstücks und der Wert der darauf errichteten Immobilie.

Der Wert des Grundstücks beim Sachwert- oder Ertragswertverfahren

Der für das Sachwertverfahren grundlegende Sachwert eines Gebäudes nimmt mit der Zeit durch Abnutzung oder Schäden ab. Oder er kann durch Sanierung, Modernisierung, Anbauten und andere Aufwertungsmaßnahmen erhöht werden. Der Wert des Grundstücks entwickelt sich hingegen unabhängig vom Zustand des Gebäudes. Er wird deshalb separat ermittelt und dann zum Gebäudewert hinzuaddiert. Ähnlich ist die Vorgehensweise bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren. Dieses Bewertungsverfahren findet seine Anwendung bei vermieteten Immobilien, die als Kapitalanlage dienen, und bestimmt deren Wert anhand des über einen bestimmten Zeitraum erzielbaren Kapitalertrags. Auch hier wird der Bodenwert als unabhängig von der Rendite betrachtet, die durch die Vermietung der Immobilie erzielt werden kann. Auch hier wird der Gesamtwert der Immobilie ermittelt, indem der Wert des Grundstücks und der Ertragswert der Immobilie addiert werden.

Bodenrichtwert und Verkehrswert eines Grundstücks

Beim Verkauf einer Immobilie wird der Preis des Grundstücks normalerweise nicht separat ausgewiesen, sondern ist Teil des Verkaufspreises. Insofern handelt es sich beim Verkehrswert eines bebauten Grundstücks von vornherein um einen hypothetischen Wert. Dennoch wäre es falsch, diesen Grundstückswert unmittelbar mit dem Bodenrichtwert gleichzusetzen. Jedes Grundstück ist anhand seiner Mikrolage und anderer Besonderheiten individuell zu bewerten. Der örtliche Bodenrichtwert beruht auf den Durchschnittswerten vergangener Verkäufe in der Umgebung und schafft so eine Vergleichbarkeit der Grundstückspreise. Speziell in dynamischen Märkten, wie sie derzeit nicht nur in Metropolen, sondern in vielen Regionen vorherrschen, sind Bodenrichtwerte darüber hinaus mit besonderer Vorsicht zu genießen. Denn wenn der örtliche Immobilienmarkt Preissteigerungen von fünf bis zehn Prozent im Jahr verzeichnet, können die Bodenrichtwerte am Ende eines Jahres schon wieder überholt sein, selbst dort, wo sie nicht nur alle zwei Jahre – wie gesetzlich vorgeschrieben – sondern im jährlichen Rhythmus veröffentlicht werden.

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Baustein für die professionelle Wertermittlung einer Immobilie. Was er genau bedeutet und wie er sich im Einzelnen auf den Verkehrswert der Immobilie auswirkt, ist für Laien allerdings nicht ganz leicht zu verstehen. Ein lokaler Qualitätsmakler kann den Wert Ihrer Immobilie aufgrund seiner präzisen Marktkenntnisse mit hoher Genauigkeit bestimmen. Er weiß, welches Bewertungsverfahren im konkreten Fall anzuwenden ist und lässt den Bodenrichtwert in angemessener Weise in die Immobilienbewertung einfließen.

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Weitere Informationen zum Thema finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Bodenrichtwert

https://ivd-plus.de/neue-bodenrichtwerte-vom-gutachterausschuss-fur-grundstuckswerte/

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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