Krisenbedingter Kündigungsschutz

Die Corona-Epidemie stellt uns vor eine nie dagewesene Situation, die auch mietrechtlich viele neue Fragen aufwirft. Insofern weisen sowohl der Deutsche Mieterbund als auch der Interessenverband Haus & Grund darauf hin, dass es sich bei den nachfolgenden Antworten vorerst um Einschätzungen und nicht um verbindlichen juristischen Rat handelt.

Kurzarbeit, Kündigung, Geschäftsschließungen oder Auftragsmangel: Die Maßnahmen zur Eindämmung von Covid-19 führten und führen bei vielen Arbeitnehmern, Unternehmern und Selbstständigen zu wirtschaftlichen Einbrüchen und finanziellen Engpässen. Die Einnahmen fehlen, die laufenden Kosten laufen weiter. Zu Buche schlagen nicht zuletzt die Miet- und Nebenkosten.

Damit Mietern nicht gekündigt werden kann, wenn sie infolge der Corona- Pandemie in Zahlungsnot geraten, hat der Bundestag am 25. März eine temporäre Anpassung des Mietrechts beschlossen. Denn normalerweise darf ein Vermieter gemäß § 543 BGB dem Mieter kündigen, wenn dieser zwei Monate in Folge die Miete schuldig bleibt. „Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren“, heißt es zur Begründung in einem Dokument des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV). Allerdings muss der Mieter zum Beispiel durch eine Bescheinigung des Arbeitgebers nachweisen, dass die Corona-Krise der Grund für den Zahlungsrückstand ist.

Der krisenbedingte Kündigungsschutz gilt zunächst bis Ende Juni, sollte die Pandemie weiter andauern, will die Bundesregierung ihn jedoch bis September verlängern.

Grundsätzlich gilt, dass die Miete in voller Höhe gezahlt werden muss. Der Mieter darf die Zahlung aber aussetzen oder in Raten zahlen. Dies gilt auch für die Nebenkosten. Bis spätestens Juni 2022 hat er dann Zeit, die aufgelaufenen Mietschulden zu begleichen.

Eine Mietkürzung ist keine Option (es sei denn, der Vermieter bietet sie freiwillig an), denn dazu müsste das Mietobjekt einen gravierenden Mangel aufweisen. „Die Pandemie ist aber kein Mangel der Mietsache“, stellt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund klar. Auch wenn der Hausnachbar an Covid-19 erkrankt sein sollte, ist dies kein Grund für eine Mietminderung.

Das Recht auf Mietminderung steht dem Mieter nur dann zu, wenn das Bewohnen von Wohnung oder Haus durch gravierende Faktoren wie zum Beispiel Ausfälle bei Strom, Heizung oder Wasser erheblich eingeschränkt ist. Dieser Fall ist jedoch unwahrscheinlich, da Handwerker auch während der Pandemie ihren Beruf ausüben dürfen – vorausgesetzt, die Abstandsregeln von mindestens 1,50 Metern werden eingehalten. (Diese Verhaltensregeln galt zumindest bis 3. Mai, die weitere Entwicklung war bei Redaktionsschluss für diesen Newsletter noch nicht abzusehen, Anm. der Red.).

Wie steht es mit Wohnungsbesichtigungen und Umzügen unter dem Aspekt, dass Kontakte (zumindest bis 19. April) drastisch reduziert werden sollen? Laut Mieterverein München können Mieter den Besuch von Wohnungsinteressenten in dieser Zeit ablehnen, da die Besichtigung nicht zu den lebensnotwendigen Dingen gehört.

Umzüge sind grundsätzlich erlaubt, doch sollten Mieter dazu ein Unternehmen beauftragen, anstatt auf die Hilfe von Familie und Freunden zu setzen. Oder noch besser: zum Schutz aller den Umzug verschieben und die Kündigung vorerst zurückziehen. Solange der Einzug eines Nachmieters sich als schwierig gestaltet, kommt dies auch dem Wohnungseigentümer entgegen. Gegenseitiges Verständnis und Kooperation von Mieter und Vermieter sind in Ausnahmezeiten wichtiger denn je.

Quellen: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), ratgeber-immowelt.de, Mieterschutzbund, Haus und Grund, spiegel.de n-tv.de, lawio.de