Schnüffeln verboten

Darf ein Mieter seinen Vermieter einfach vor die Tür setzen? Ja, er darf – zumindest dann, wenn der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interesse hat, die Wohnung zu betreten. Doch wo endet das Hausrecht des Mieters und wo beginnt das Recht des Vermieters?

So verständlich der Wunsch des Vermieters auch ist, sich einen Eindruck vom Zustand der vermieteten Wohnung zu machen, erlaubt ist das nicht. Denn sein Besichtigungsrecht hört da auf, wo das Hausrecht des Mieters beginnt.

Das Hausrecht, auch Besitzrecht genannt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und schützt die Bewohner einer Immobilie in ihrer freien Entfaltung. Beim Vermieten der Immobilie geht es vom Eigentümer auf den Mieter über.

Sanfte Gewalt ist erlaubt.

Das Hausrecht umfasst das Grundrecht auf Schutz des Wohnbereiches (Hausfrieden). Der Besitzer oder Benutzer einer Wohnung oder eines Hauses kann frei darüber entscheiden, wem er Zutritt gewährt und kann unliebsamen Besuchern die Tür weisen oder gar Hausverbot erteilen. Sollte der Gast sich weigern, zu gehen, dann ist sogar ein gewisses Maß an Gewalt im Sinne von Notwehr erlaubt. So geschehen in einem Fall vor dem Bundesgerichtshof:

Unter dem Vorwand, sich von der ordnungsgemäßen Installation eines Rauchmelders überzeugen zu wollen, inspizierte eine Vermieterin gleich alle Wohnräume. Der Mieter wehrte sich gegen den Übergriff und wies ihr die Tür. Als die Vermieterin sich weigerte, die Wohnung zu verlassen, umfasste der Mieter sie kurzerhand mit beiden Armen und trug sie hinaus – zu Recht, befand der BGH (VIII ZR 289/13), denn wer sich gegen den Willen des Bewohners in dessen Wohnung aufhält, begeht Hausfriedensbruch, und das ist eine Straftat, die im Falle einer Anzeige eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr nach sich ziehen kann (§ 123 StGB).

Berechtigtes Interesse.

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter sich zum Beispiel um die Instandhaltung der Wohnung kümmern oder mit Mietinteressenten die Wohnung besichtigen will, dann hat er ein berechtigtes Interesse, die Wohnung – nach vorheriger Terminabstimmung – zu betreten.

Unangemeldet betreten darf er die Wohnung auch in dringenden Notfällen wie etwa bei einem Wasserrohrbruch, um größere Schäden an der Bausubstanz zu verhindern. Einen Zweitschlüssel zur Wohnung darf der Vermieter allerdings nur haben, wenn der Mieter es erlaubt.

Verhaltensregeln für Besucher.

An dieser Stelle sei ein kleiner Exkurs erlaubt: Das Hausrecht erlaubt es dem Bewohner sogar, Verhaltensregeln für Besucher aufzustellen, egal, ob die Regeln sinnvoll sind oder nicht. So werden die meisten Gäste sicherlich akzeptieren, dass sie die Wohnung nicht mit Schuhen betreten dürfen. Theoretisch dürfte der Gastgeber jedoch sogar verlangen, dass diese auf Hochglanz poliert sind und an Sonnund Feiertagen zu Anzug, Schlips und Kragen getragen werden müssen. Doch dann dürfte es wohl sehr still um ihn werden …

Quellen: berliner-mieterverein.de, juris.bundesgerichtshof. de, haus-und-grund-bonn.de, haufe.de ratgeber.immowelt.de