Wie weit geht die Duldungspflicht bei Modernisierung?

Der Mieter ist nach § 555 d verpflichtet, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, insofern sie für ihn keine unzumutbare Härte darstellt. Doch auch diese Duldungspflicht hat Grenzen, wie ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aufzeigt: Ist die Modernisierungsmaßnahme so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändert, hat der Mieter das Recht, sie abzulehnen.

§555 b definiert Modernisierungsmaßnahmen als über reine Erhaltungsmaßnahmen hinausgehende bauliche Veränderungen, die Energie einsparen und den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, so dass “die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“. Im aktuellen Streitfall sollten sich die Arbeiten aber nicht darauf beschränken, den aktuellen Bestand zu verbessern: Die Vermieterin eines älteren Reihenhauses verklagte ihre Mieter, weil diese die ihnen angekündigten Baumaßnahmen nicht dulden wollten.

Diese geplanten Maßnahmen umfassten unter anderem die Wärmedämmung an Fassade, Dach und Bodenplatte, den Austausch von Fenstern und Türen, die Veränderung des Zuschnitts von Wohnräumen, den Bau eines Wintergartens mit Durchbruch zu einer neuen Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens und den Bau einer Terrasse sowie den Abriss eines Anbaus. Die Kaltmiete sollte sich infolge der Maßnahmen von 463,62 Euro auf 2.149,99 Euro monatlich erhöhen. Die Mieter forderten die Abweisung der Klage – mit Erfolg.

Maßnahmen zu weitreichend

In diesem Fall handele es sich nicht mehr um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 a Nr. 4 und 5 BGB, die der Mieter gesetzlich dulden muss, entschied der BGH (BGH, Beschluss vom 21. November 2017, Az. VIII ZR 28/17). Denn eine Modernisierungsmaßnahme darf die Mietsache nicht so stark verändern, dass etwas Neues entsteht.Die von der Klägerin angekündigten Maßnahmen seien aber so weitreichend, dass sich der Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde und beschränkten sich nicht darauf, den Bestand zu verbessern, befand der BGH. Die Richter bezogen sich dabei vor allem auf die Grundrissänderung und den Anbau neuer Räume, Terrasse und Wintergarten. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nicht mehr von einer „nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache“ (§ 555 b Nr. 4 BGB) oder einer „dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse“ (§ 555 b Nr. 5 BGB) gesprochen werden.

Regularien bei Modernisierung

Grundsätzlich jedoch muss ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden. Vorausgesetzt, der Vermieter kündigt die Maßnahme drei Monate im Voraus schriftlich an. Diese Ankündigung muss neben Beginn und voraussichtlicher Dauer der Arbeiten auch Angaben über Art und Umfang der geplanten Maßnahme enthalten. Der Mieter muss auch über die zu erwartende Erhöhung von Miete und gegebenenfalls Betriebskosten informiert werden. Außerdem muss der Vermieter darauf hinweisen, dass der Mieter (schriftlich und fristgerecht) eine besondere Härte geltend machen kann, wenn die voraussichtliche Mieterhöhung für ihn nicht tragbar ist.

Quellen: dejure.org, bgb.kommentar.de, haufe.de, immobilienzeitung.de