Mietrückstand – wann darf der Vermieter kündigen?

Fristlose Kündigung und Räumungsklage

Anders als Mieter brauchen Vermieter einen triftigen Grund, um ihrem Vertragspartner zu kündigen. Eine fristlose Kündigung ist nur dann erlaubt, wenn der Mieter sich etwas Schwerwiegendes zuschulden kommen lässt. So ist erheblicher Mietrückstand nicht nur der häufigste, sondern zudem der einzige Kündigungsgrund, der keine vorherige Abmahnung erfordert. Doch was versteht man darunter – und was tun, wenn der Mieter sich weigert, auszuziehen?

Die gesetzliche Regelung laut § 543, Absatz 2, Nr. 3 BGB nennt zwei Varianten: Der Vermieter darf kündigen, wenn ihm der Mieter zwei Brutto-monatsmieten (Kaltmiete plus Neben- oder Betriebskostenvorauszahlung) in Folge ganz oder teilweise schuldig bleibt, wobei der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete betragen muss.

Eine fristlose Kündigung ist auch dann berechtigt, wenn sich ein Mietrückstand über einen längeren Zeitraum hinweg anhäuft, der in Summe die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Hier spricht man von „regelmäßigen Minderzahlungen“.

Unwirksam wird die Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn der Mieter die überfälligen Zahlungen spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht. Wurde allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine fristlose Kündigung ausgesprochen, dann nützen auch die Rückzahlungen nichts mehr: Die Kündigung wird wirksam.

Das letzte Mittel: Die Räumungsklage

Macht der Mieter dennoch keine Anstalten, die Wohnung zu räumen, hilft oft nur noch eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht.Nach Zustellung der Räumungsklage durch das Gericht hat der Mieter zwei Wochen Zeit, seine Verteidigungsbereitschaft bei Gericht anzuzeigen. Tut er das nicht, muss er mit einem Versäumnisurteil rechnen. Wird gegen das Versäumnisurteil nicht fristgerecht Einspruch beim zuständigen Gericht eingelegt, ist es innerhalb von zwei Wochen rechtskräftig und stellt einen Vollstreckungstitel dar

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