Tipps für Privatverkäufer

In Zeiten von Abendexpress und 321 meins möchten auch viele Menschen beim Hausverkauf auf alles Komplizierte verzichten und ihr Haus am besten schon gestern verkauft haben. Leider ist das Verkaufen einer Immobilie komplizierter, als viele es sich vorstellen.

Sowohl juristisch als auch bürokratisch gibt es zahlreiche Hürden, auf die man als Privatverkäufer gefasst sein sollte. Deshalb heißt es sich umfassend zu informieren, sonst können diese Hürden einem extrem teuer zu stehen kommen.

Damit Ihnen das nicht passiert, haben wir auf dieser Seite eine Übersicht der Voraussetzungen und Verpflichtungen als Privatverkäufer zusammengefasst, sowie Tipps und Checklisten, mit denen Sie Ihr Haus erfolgreich privat verkaufen können.

Den Verkauf planen

Wann sollte ich verkaufen?

Vielleicht haben Sie sich bereits gefragt, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist, Ihr Haus zu verkaufen. Oder allgemeiner, wann der richtige Zeitpunkt ist, sein Haus zu verkaufen. Oft wird ein Immobilienverkauf durch äußere Umstände bedingt, z.B. eine Scheidung, Nachwuchs oder andere Veränderungen.

Am besten verkaufen Sie Ihr Haus, wenn es viel Nachfrage auf dem Markt gibt, und die Zinsen niedrig liegen. Jedoch sollten persönliche Belange im Vordergrund stehen. Warten Sie nicht auf den “idealen” Zeitpunkt. Am Ende geraten Sie unter Zeitdruck und/oder Geldnot und müssen Ihr Haus unter Wunschpreis verkaufen, da nicht genügend Zeit für eine ordentliche Vermarktung bleibt!

Haben Sie genügend Zeit?

Planen Sie als Privatverkäufer um die 5 bis 6 Monate für den Verkauf ihres Hauses ein. Angefangen bei Behördengängen und anderen Bürokratiehürden bis zu Besichtigungen, Notarterminen und Schlüsselübergaben sollten Sie immer wieder mit Unterbrechungen in Ihrem üblichen Tagesrhythmus rechnen. Stellen Sie sicher, dass Sie zeitlich flexibel genug sind, um sich um alle Aspekte zu kümmern (Vermarktung, Telefonate, Bankgespräche usw).

Wie läuft die Finanzierung ab?

Verlassen Sie sich beim Privaten Verkauf Ihrer Immobilie nicht auf Aussagen wie „Die Finanzierung ist kein Problem“. Ohne eine solide Finanzierung, die vom Kreditinstitut des Interessenten versichert wurde, ist ein sicherer Verkauf für Sie nicht möglich.

Es ist in Ihrem Interesse, durch die Finanzierung „Immobilien-Touristen“ von echten, qualifizierten Interessenten zu trennen.

Reservierungen

Lassen Sie sich nur auf eine Reservierung ein, wenn der Interessent eine Finanzierungsbestätigung einer Bank vorlegen kann.

Oft scheitern Privatverkäufer am privaten Hausverkauf, weil Sie sich auf Reservierungen einlassen, der Käufer dann aber eine schlechte Finanzplanung hat und keine Finanzierung durch die Bank bekommt. Sie verlieren Zeit und haben möglicherweise andere Interessenten vor den Kopf gestoßen.

Der Verkaufspreis

Als Verkäufer möchten Sie möglichst viel Geld für Ihr Haus. Immerhin haben Sie viel Zeit und Mühen hinein investiert! Doch auch hier gilt: Angebot und Nachfrage bestimmen den tatsächlichen Preis. Recherchieren Sie aktuelle, regionale Marktpreise und vergleichen Sie Ihr Haus mit ähnlichen Objekten in der Nähe, bei denen Sie auch den tatsächlichen Verkaufspreis kennen.

Wenn Sie den Wert möglichst genau bestimmen möchten, sollten Sie folgende Faktoren in Ihre Überlegungen miteinbeziehen:

• Der Zustand
• Baujahr der Immobilie
• (Grundstück)größe der Immobilie
• Der Baustil (ist er zurzeit gefragt?)
• Energiewert, Wärmedämmung
• Lage, Lage, Lage!
• Renovierungen, Sanierungen, erneuerte Aspekte

Es gibt verschiedene Arten, wie Sie Ihre Immobilie bewerten können, beispielsweise das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Informieren Sie sich, welches Verfahren für Sie am ehesten in Frage kommt.

Dokumente & Bürokratie

Ein Hausverkauf ist gerade für Privatverkäufer mit einem beachtlichen Bürokratieaufwand und zahlreichen Behördengängen verbunden. Fehlende Unterlagen können bei Interessenten Misstrauen wecken, und für viele Unterlagen (z.B. Energieausweis) sind Sie als Verkäufer sogar in der Pflicht, diese ungefragt vorzulegen – sonst drohen Strafen.

Die wichtigsten Unterlagen, die Sie auf jeden Fall zur Hand haben sollten:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Grundrisszeichnungen
• Wohnflächenberechnung
• Lageplan
• Baugenehmigungsurkunde
• Baupläne
• Energieausweis
• Wertgutachten
• Grundsteuerbescheid
• Auszug aus Bau- und Altlastenverzeichnis
• Nachweis der Wohn- und Nutzungsrechte
• Bescheinigung der Erschließungskosten
• Betriebs- und Nebenkostenaufstellung der letzten Jahre

Falls es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, benötigen Sie auch noch die folgenden Dokumente:

• Teilungserklärung
• Eigentümerversammlungsprotokolle
• Wohngeldabrechnungen

Checkliste herunterladen

Die Vorbereitung

Wenn alles geplant ist, sollten Sie im letzten Schritt vor Verkaufsbeginn das Haus aufräumen und für Interessenten vorbereiten. Das heißt:

• Aufräumen
• Entmisten
• Hochwertige Bilder machen (lassen)!

Gerade gute Bilder sind ein wichtiger Punkt, der den empfundenen Wert Ihrer Immobilie um einen beträchtlichen Betrag erhöhen kann. Das Gegenteil gilt allerdings auch: Schlechte oder unprofessionell wirkende Bilder mindern den Wert und verschlechtern den Gesamteindruck, den Interessenten haben. Falls Ihnen eine fortgeschrittene Erfahrung im Umgang mit Kameras und Licht fehlt, empfehlen wir Ihnen die Beauftragung eines Fotografen. Ein guter Fotograf wird Ihnen ein Vielfaches seines Honorars als Mehrwert beim Verkauf liefern.

Bewerben der Immobilie

Nun kann es losgehen! Unserer Erfahrung ist es weit effektiver, eine Immobilie über einen kurzen (bis zu 5 Monate) Zeitraum stark zu bewerben, als immer mal wieder eine einzelne Anzeige zu schalten und zu schauen, was passiert.

Lange Angebotszeiten suggerieren eine schlechte Immobilie, und Interessenten sind eher dazu geneigt zu warten, bis der Verkaufspreis sinkt – Sie verlieren Geld.

Um möglichst viele Interessenten als Privatpersonen zu erreichen, empfehlen wir Ihnen folgende Wege:

Online-Anzeigen

Es gibt zahlreiche Immobilienportale, und viele Interessenten suchen auf allen davon.

Mit Online-Portalen haben Sie eine hohe Reichweite, aber um auf allen Portalen werben zu können müssen Sie die Immobilie überall einzeln einstellen, ganz zu schweigen vom Bezahlen jedes einzelnen Portals.

Exposé & Flyer

Das Exposé mit Text und Bild ist das Aushängeschild für Interessenten schlechthin.

Der Text sollte Ihrer Immobilie gerecht werden und alle wichtigen Aspekte erwähnen, zum Beispiel die Zimmeranzahl, (Grundstücks-)Größe, durchgeführte Renovierungsarbeiten und ähnliche Informationen.

Gedruckte Flyer sind hervorragend dazu geeignet, sie in der eigenen Nachbarschaft zu verteilen. Die wenigsten Privatverkäufer wissen: Ein Großteil der Immobilien wird entweder an oder durch Personen aus der Nachbarschaft vermittelt!

Geben Sie gedruckte Flyer oder Exposés Interessenten bei bzw. Nach einer Besichtigung mit, damit diese stetig an die Immobilie erinnert werden und etwas zum “Wollen” haben.

Verkaufsschild

Ein Verkaufsschild vor der Haustür fällt auf und hat einen nicht zu verachtenden Mund-zu-Mund Propaganda-Effekt.

An Orten mit starkem Verkehrsaufkommen durch die bloße Anzahl der Personen, die es sehen. Aber auch an weniger belebten Orten durch den bereits erwähnten “Nachbarschaftseffekt”.

Interessenten qualifizieren

Versuchen Sie bereits am Telefon einige Informationen über den Anrufer zu erhalten. Fragen Sie nach Name, Adresse und Telefonnummer, bevor Sie Ihre Adresse preisgeben. So können Sie beispielsweise im Telefonbuch kontrollieren, ob der Anrufer korrekte Angaben macht.

Bringen Sie auch in Erfahrung, was der Interessent sucht. Fragen Sie wie viele Personen einziehen sollen, ob es bestimmte Anforderungen gibt, und wann der Umzug stattfinden soll.Auf diese Weise können Sie zum einen in Erfahrung bringen, ob sich ein Besichtigungstermin für Sie lohnt. Zum anderen wird ein ernsthafter Kaufinteressent Antworten auf diese Fragen haben. Wer vielleicht andere Ziele als den Erwerb einer Immobilie verfolgt, kommt ins Stottern. Dann ist Vorsicht geboten.

Wenn alle Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet werden, spricht nichts dagegen, Ihrerseits Informationen preiszugeben. Versuchen Sie jedoch nicht Ihr Haus bereits am Telefon zu verkaufen! Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin.

Besichtigungen

Besichtigungen sind oft ein problematischer Teil des privaten Hausverkaufes, denn viele Menschen sind berufstätig und können sich Ihre Zeit nicht so flexibel einteilen, wie Interessenten das gerne hätten. Sie sollten sich verbindliche, für Sie passende Besichtigungszeiten festlegen, in denen Sie auch stets für Ihre Interessenten erreichbar sein können.

Achtung! Vermeiden Sie Aussagen wie “Am Dienstag kann ich nicht, da bin ich den ganzen Tag unterwegs”. Sie haben gerade einem fremden Menschen, der vielleicht inzwischen die Adresse Ihrer Immobilie kennt mitgeteilt, wann Sie nicht Zuhause sind.

Geben Sie bitte keinem fremden Interessenten die Adresse, bevor Sie nicht wissen, mit wem Sie es zu tun haben, und dies möglichst kontrollieren konnten! Sicherlich haben die wenigsten Anrufer negative Absichten. Das Beispiel soll Sie lediglich darauf aufmerksam machen, dass eine gewisse Vorsicht geboten ist, und Sie sich darauf vorbereiten müssen, wie Sie die Fragen, die man Ihnen stellen wird beantworten.

Natürlich gibt es auch bei der Besichtigung selbst Tricks, mit denen Sie Probleme vermeiden.

Verhandlungen führen

Legen Sie sich im Vornherein eine “Schmerzgrenze” fest, unter die Sie nicht fallen möchten (orientiert an der Wertermittlung), und definieren Sie anhand dieser Schmerzgrenze einen Verhandlungsspielraum.

Gehen Sie davon aus: Potentielle Käufer möchten immer einen “Verhandlungserfolg” haben; das Gefühl, sich einen guten Preis erhandelt zu haben.

Überlegen Sie schon im Vorfeld, welche Kritikpunkte Interessenten anbringen können, und legen Sie sich Gegenargumente bereit. Kritische Themen sind vor allem der Preis, der Übergabezeitpunkt und die Zahlungsfrist. Gleichen Sie diese mit den Punkten aus Ihrer eigenen Planung ab und überlegen Sie, wo Sie entgegenkommen können und wo Sie selbst fordern müssen.

Als Privatverkäufer sind Sie auch selbst verantwortlich für die Prüfung des Kauf- und Notarvertrages. Der Notar bekundet lediglich den Willen beider Vertragsparteien, es ist nicht seine Aufgabe zu prüfen, ob beiden Parteien gerecht wurde.

Fazit

Das eigene Haus privat zu verkaufen ist möglich, auch wenn es mit viel Aufwand verbunden ist. Wenn Sie ein risikobereiter Mensch sind, der gerne viele neue Leute kennen lernt und persönliche Herausforderungen liebt, bietet ein privater Hausverkauf vielleicht genau die Herausforderung, an der Sie sich abarbeiten können.

Falls Ihnen Sicherheit, eine umfassende Betreuung und ständige, persönliche Beratung durch einen Fachmann in einer solch heiklen Aktivität wichtig sind, würden wir Ihnen stattdessen doch eher zu einem professionellen Immobilienmakler raten.