Besuch, Untervermietung und Überbelegung

Wie eng darf es in der Wohnung werden?

Wenn der Wohnraum knapp ist und die Mieten teuer, nehmen gerade einkommensschwache Familien auch ein beengtes Wohnen in Kauf. Doch wo ist die Grenze? Und müssen Vermieter es hinnehmen, dass die Wohnung immer voller wird?

Grundsätzlich darf der Mieter enge Familienangehörige auch ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters bei sich aufnehmen. Dazu zählen der Ehe- oder Lebenspartner und natürlich auch die eigenen Kinder. So geschehen in München, wo ein Ehepaar eine knapp 26 Quadratmeter große Wohnung teilte. In den kommenden Jahren bekam das Paar zwei Kinder und wohnte nun zu viert in dem Ein- Zimmer-Apartment mit einem Wohnraum von 16 Quadratmetern.

Auf die Aufforderung der Hausverwaltung hin, die in der Wohnung lebenden Personen „zu reduzieren“, reagierte der Mieter nicht, woraufhin ihm der Vermieter kündigte – zu Recht, wie das Amtsgericht München befand (Aktenzeichen: Amtsgericht München, 415C 3152/15). Der Mieter sei berechtigt, seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings dürfe dadurch keine Überbelegung entstehen.

Zehn Quadratmeter als Faustregel

Als Faustregel könne gelten, dass eine Wohnung nicht überbelegt sei, wenn durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben seien, befand das Gericht. Im vorliegenden Fall aber kämen auf eine Person gerade einmal rund vier Quadratmeter Wohnfläche, und das noch dazu im selben Raum.

Besuch oder Mitbewohner?

Anders als bei engen Verwandten, muss der Mieter die Erlaubnis des Vermieters jedoch einholen, wenn er entfernte Verwandte oder Freunde bei sich unterbringen möchte (§ 540 Abs. 1 BGB). Wenn deren Aufenthalt über vier bis sechs Wochen hinausgeht und zu vermuten ist, dass aus dem Besuch ein Dauerzustand wird, empfiehlt es sich, den Mieter um Klärung der Wohnverhältnisse zu ersuchen. Ein Schweigen könnte ansonsten als Duldung ausgelegt werden.

Untervermietung nur mit Erlaubnis

Auch eine Untervermietung eines Wohnungsteiles ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine mietvertragliche Pflichtverletzung dar, sogar dann, wenn der Mieter Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte.

Auch wenn die Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, ist eine Vermietung an Feriengäste nicht gestattet. Auch in diesem Fall ist der Vermieter bei erfolgloser Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.

Vorsicht Falle!

Verweigern Sie einem Mieter die Untermieterlaubnis pauschal, hat dieser ein Sonderkündigungsrecht. Weisen Sie in Ihrer Antwort auf eine allgemeine Anfrage des Mieters also besser darauf hin, dass die Untermieterlaubnis erst in Betracht kommt, sobald der Mieter einen konkreten Untermieter genannt hat. Bei einer pauschalen Erlaubnisverweigerung kann der gut informierte Mieter ansonsten das Sonderkündigungsrecht geltend machen – was nicht selten Ziel und Zweck der Anfrage ist.

Quellen: deutschesmietrecht.de, mietrecht.org, haufe.de, kostenlose-urteile.de, bundestag.de, tagesspiegel.de, gevestor.de, immonewsfeed.de

Über den Autor

Christian Hübscher

Immobilienmakler

Christian Hübscher, Autor dieses Artikels

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